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INFORMATIONS PRATIQUES


Responsabilité des copropriétaires à l’égard du syndicat            

Chaque copropriétaire est tenu envers le syndicat des dommages causés à la copropriété du fait de ses installations privatives. Ainsi en est-il par exemple de la surconsommation d’eau résultant d’une fuite d’un ballon d’au chaude ou des désordres causés à l’installation de chauffage collectif par le remplacement de radiateurs privatifs.

Détention d’animaux              
          
La loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause interdisant la détention d’animaux « familiers », toutefois la détention de chiens d’attaque peut être interdite. Le règlement de copropriété peut réglementer la tenue des animaux domestiques dans les parties communes (obligation de tenir les chiens en laisse, interdiction de souiller les parties communes, etc.)

Trouble anormal de voisinage               
         
Quel que soit le titre d’occupation de l’occupant de l’immeuble en copropriété, nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. La responsabilité pour trouble de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage et non celle d’une violation du règlement de copropriété ou d’un abus de jouissance.

Installation d’une antenne individuelle de télévision            

A faire

Qualification parties privatives ou parties communes
Balcons, fenêtres, terrasses

Principe : Dans l’énumération qu’elle a donné des parties réputées communes, la loi du 10/07/65 a omis certains éléments de l’immeuble. Il ne faut pas en conclure pour autant que dans le silence du règlement de copropriété, les parties de l’immeuble non énumérées en parties communes soient de facto classées en parties privatives. La jurisprudence est ici constante ; la qualification de parties privatives est attribuée lorsqu’il y a usage et utilité exclusifs au profit d’un copropriétaire ; cela entraine nécessitement un accès privatif à la partie litigieuse, laquelle ne doit être en aucun cas ni à l’usage, ni à l’utilité d’autres copropriétaires (abriter par exemple certains éléments d’équipements communs …) .

Balcons et fenêtres : D’ordinaire, les règlements de copropriété classent les balcons, fenêtres et garde-fous ainsi que les persiennes, les stores et les balustrades dans les parties privatives parce qu’ils sont à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Il a été jugé par la Cour d’Appel d’Aix en Provence le 09/10/78 qu’un balcon non inclus dans l’ossature du bâtiment et constitué uniquement par un soubassement faisant saillie et un garde-corps étaient partie privative. En tant que parties privatives, il appartient par conséquent au copropriétaire de pourvoir à leur entretien et aux réparations nécessaires (Cass. 3ème CVI 28/03/90). En revanche, la classification de ces éléments en parties privatives n’exonère pas le copropriétaire s’il souhaite apporter des modifications ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur de la façade ou susceptible de nuire à l’harmonie de celle-ci de demander préalablement avant tous travaux une autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 (exemples nécessitant la demande préalable : supprimer des volets, remplacer des volets en bois par des volets métalliques de couleur différente, réfection de peinture de la surface extérieure des fenêtres, modification des garde-corps, procéder à la fermeture de loggia, …).
           
NB : Le règlement de copropriété peut faire des fenêtres et balcons des parties communes. Dans ce cas tous les copropriétaires doivent participer à l’entretien que leur lot en soit doté ou non. Dans le silence du règlement de copropriété, la présomption de communauté joue si les fenêtres et balcons font corps avec le gros œuvre.

Terrasses : En l’absence d’une clause contraire du règlement de copropriété un toit terrasse, une court terrasse ou un « terrasson » recouvrant tout ou partie de la construction est une partie commune. Ainsi, la charge incombe à tous les copropriétaires. Inversement si le règlement a clairement stipulé que la terrasse est incluse dans la partie privative d’un lot, la charge en est assumée par le seul propriétaire de ce lot, quand bien même la terrasse servirait de toiture au propriétaire de l’étage inférieur. Les Tribunaux, en cas de difficulté de lecture des clauses du règlement de copropriété, qui malheureusement laissent souvent part à interprétation, les tribunaux ont tendance à faire valoir le principe du caractère commun des terrasses. Les plus grosses difficultés interviennent lorsque les terrasses sont réputées communes avec jouissance privative. Cette partie de développement laisse trop de cas différents pour les développer dans la présente note de synthèse, il conviendra alors d’analyser au cas par cas les difficultés rencontrées.